1980 年代础爬，臺(tái)北的兩大電腦外商公司都不約而同的搬進(jìn)了新的甫贯、以公司命名的辦公大樓。位于復(fù)興北路 337 號(hào)的惠普大樓看蚜、和位于敦化南路八德路交叉路口的 IBM 大樓叫搁，現(xiàn)在叫萬(wàn)國(guó)商業(yè)大樓。

不同的是供炎，惠普大樓是惠普自己出資建造渴逻，而 IBM 則是簽了十年租約租了那整棟大樓。這十年租約的總金額音诫，幾乎可以把這棟大樓依當(dāng)時(shí)的市價(jià)買下來(lái)惨奕。

只租不買的 IBM

許多人對(duì) IBM 的這種做法非常不解，甚至于嘲笑 IBM纽竣，認(rèn)為他們對(duì)臺(tái)灣未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒(méi)有信心墓贿、也不懂得投資在房地產(chǎn)上，白白浪費(fèi)了巨額的租金蜓氨；而惠普的做法顯然聰明多了聋袋，甚至我當(dāng)時(shí)也贊成了這種說(shuō)法。

1992 年穴吹，我搬到北京擔(dān)任中國(guó)惠普對(duì)第三任總裁幽勒。由于來(lái)自中方股東和員工的期望，我也大力向惠普總部爭(zhēng)取在北京建造自己的辦公大樓港令；除了在房地產(chǎn)上的投資將來(lái)會(huì)有回報(bào)之外啥容，在當(dāng)?shù)赝顿Y蓋辦公大樓，也會(huì)讓惠普員工產(chǎn)生歸屬感顷霹、并增加對(duì)公司的向心力咪惠。

1996 年，我成功地說(shuō)服了惠普總部淋淀，在東三環(huán)和建國(guó)門外大街交叉路口遥昧、中國(guó)大飯店旁邊的黃金地段，買了一棟辦公大樓并命名為惠普大樓朵纷，緊鄰著摩托羅拉和三星的辦公大樓炭臭。

可惜的是，在搬進(jìn)這棟大樓之前的 1997 年 10 月袍辞，我就離開(kāi)了惠普鞋仍，沒(méi)有享受到這棟新辦公大樓的工作環(huán)境；在當(dāng)時(shí)搅吁，我還認(rèn)為這是我在中國(guó)惠普總裁任內(nèi)的政績(jī)之一威创，相當(dāng)引以為傲落午。

在加入德州儀器之后，我擔(dān)任亞洲區(qū)總裁那婉、而且是總部 20 人決策小組的成員之一板甘；職務(wù)比擔(dān)任中國(guó)惠普總裁時(shí)高了許多党瓮，我的視野和想法也因而做了很大的轉(zhuǎn)變详炬。

回想起來(lái)，當(dāng)年 IBM 辦公大樓只租不買的決策寞奸，確實(shí)比惠普高明了許多呛谜，我只提三點(diǎn)供各位參考；其實(shí)跨國(guó)企業(yè)并不笨枪萄，而是我們不理解背后決策的理由隐岛。

彈性與無(wú)法預(yù)期的因素

第一，跨國(guó)企業(yè)在海外的據(jù)點(diǎn)必須以彈性為優(yōu)先考慮瓷翻。因?yàn)樵诤Ｍ獾貐^(qū)聚凹，當(dāng)?shù)貒?guó)家政權(quán)和政策的穩(wěn)定性，并不在企業(yè)經(jīng)營(yíng)層的控制和掌握之中齐帚，同時(shí)當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)的發(fā)展也不可預(yù)期妒牙；租用辦公大樓，確實(shí)帶來(lái)了許多的彈性对妄，可以應(yīng)付未來(lái)的各種不確定因素湘今。

如今，惠普和 IBM 都已經(jīng)搬離了以他們公司命名的辦公大樓剪菱。今天高科技產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)比起三十年前激烈多了摩瞎；公司業(yè)務(wù)和組織的發(fā)展，也迫使他們必須搬遷孝常。

控制資產(chǎn)旗们、減少分母

過(guò)多的固定資產(chǎn)，對(duì)于企業(yè)的市值會(huì)有負(fù)面影響

第二构灸，美國(guó)跨國(guó)企業(yè)一般都是在美國(guó)上市股票上渴，所以他們的市值受到股價(jià)的影響非常大；而華爾街對(duì)于公司市值的評(píng)估因素之一就是 ROA（資產(chǎn)報(bào)酬率）冻押，也就是「當(dāng)年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)除以總資產(chǎn)」驰贷。

要提高資產(chǎn)報(bào)酬率，要嘛就是增加「分子」洛巢，也就是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)括袒，要嘛就是減少「分母」，也就是降低總資產(chǎn)稿茉。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要目標(biāo)之一锹锰，就是創(chuàng)造利潤(rùn)芥炭；在全力創(chuàng)造利潤(rùn)之外，能夠在企業(yè)經(jīng)營(yíng)層掌控之下的恃慧，就是控制好資產(chǎn)园蝠。

企業(yè)的主要資產(chǎn)有三大塊：

• 固定資產(chǎn)；包含土地痢士、廠房彪薛、機(jī)器設(shè)備
  
• 庫(kù)存
  
• 應(yīng)收帳款
  

說(shuō)到這里，大家都應(yīng)該明白怠蹂，租用辦公樓是納入當(dāng)年的費(fèi)用善延；但是買或投資辦公樓，這是變成了固定資產(chǎn)城侧，也就是增加了投資報(bào)酬率的分母易遣。這對(duì)于企業(yè)的市值來(lái)說(shuō)，必然會(huì)有負(fù)面的影響嫌佑。

策略考量：成本與效率的平衡

第三豆茫，也是我認(rèn)為最重要的策略考慮因素：購(gòu)買辦公樓帶來(lái)的成本優(yōu)勢(shì)，往往反而會(huì)造成組織在效率和競(jìng)爭(zhēng)上的劣勢(shì)屋摇。這個(gè)道理聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)復(fù)雜揩魂，比較難理解：為什么優(yōu)勢(shì)反而變成劣勢(shì)？

通常辦公大樓的折舊分?jǐn)偸?30 年到 40 年摊册；因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看肤京，每年的費(fèi)用是比租金要來(lái)得低，況且辦公室租金在長(zhǎng)期來(lái)看茅特，大都是看漲的忘分。所以說(shuō)，在辦公室的使用成本上來(lái)看白修，買比租是有利的妒峦。

但是，企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中兵睛，是比較總體競(jìng)爭(zhēng)力肯骇；當(dāng)你在一部分的成本上占了優(yōu)勢(shì)的時(shí)候，就很容易在其他的地方浪費(fèi)掉了祖很。

如果優(yōu)勢(shì)并非來(lái)自于效率和核心競(jìng)爭(zhēng)力笛丙，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是有害的。

而且在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)假颇，應(yīng)該要反映當(dāng)?shù)氐恼鎸?shí)成本胚鸯。不應(yīng)該享受或依賴各種成本上的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)檫@樣的優(yōu)勢(shì)會(huì)造成企業(yè)效率和競(jìng)爭(zhēng)力的下降笨鸡。

買辦公樓的成本分?jǐn)偨⒄峁┑母鞣N優(yōu)惠政策坦冠、壓低勞動(dòng)力成本等等，都屬于成本上的優(yōu)勢(shì)哥桥；享受這種優(yōu)勢(shì)辙浑，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)層的取巧心法，但這像吃鴉片一樣會(huì)上癮拟糕。如果企業(yè)的整體優(yōu)勢(shì)并非全部來(lái)自于營(yíng)運(yùn)效率和核心競(jìng)爭(zhēng)力判呕，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看其實(shí)對(duì)企業(yè)是有害的。

一個(gè)企業(yè)的整體優(yōu)勢(shì)已卸，應(yīng)該來(lái)自于組織的經(jīng)營(yíng)管理和效率佛玄、核心技術(shù)和產(chǎn)品、成本管控等等累澡，這些才是一個(gè)企業(yè)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

依靠總部資金優(yōu)勢(shì)來(lái)投資辦公樓般贼，以降低辦公室使用成本愧哟、利用政府補(bǔ)貼來(lái)降低成本和增加利潤(rùn)、壓低勞工薪資或鼓勵(lì)勞工免費(fèi)加班等等措施哼蛆，短期看來(lái)是有利的蕊梧，但是長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力是有害的腮介。

你也有一樣的智慧

最近臺(tái)灣的熱門話題肥矢，包含亞洲硅谷、華航罷工叠洗、臺(tái)灣勞工低薪甘改、國(guó)定假日應(yīng)該放幾天、應(yīng)不應(yīng)該鼓勵(lì)員工加班等等灭抑；各位朋友看了我這篇文章十艾，心中是不是有了自己的一把尺？是不是有了自己的結(jié)論腾节？

現(xiàn)在電視新聞?wù)趫?bào)導(dǎo)忘嫉，華航罷工如火如荼進(jìn)行中；松山機(jī)場(chǎng)和桃園機(jī)場(chǎng)的華航航班都已經(jīng)取消了案腺，看來(lái)今天我也飛不了深圳庆冕。那么，不妨就借這個(gè)機(jī)會(huì)劈榨，把我早就想要分享的這些看法寫(xiě)出來(lái)吧访递。

臉書(shū)朋友邱永明閱讀了本文之后，向我提問(wèn)：

程總裁鞋既，但是我亦聽(tīng)過(guò)不同來(lái)源的前輩提及力九，其實(shí)在臺(tái)灣的公司營(yíng)運(yùn)往往僅能支出當(dāng)月開(kāi)支而已耍铜，真正最后大賺錢的都是在因?yàn)樽畛豕举I辦公室、廠房跌前，而后房?jī)r(jià)上漲所受益棕兼。

似乎說(shuō)明——臺(tái)灣人與外國(guó)人賺的錢不一樣?

我的回答：

從三個(gè)角度回答你的問(wèn)題。第一抵乓，如果投資者想從房地產(chǎn)賺錢的話伴挚，那么他們可以，而且是應(yīng)該直接投資房地產(chǎn)灾炭。他們投資這個(gè)企業(yè)茎芋，原因是這個(gè)企業(yè)本身的技術(shù)、產(chǎn)品和未來(lái)的機(jī)會(huì)蜈出。作為一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者田弥，把股東對(duì)他們的投資，拿去投資在房地產(chǎn)上铡原，是不應(yīng)該的偷厦。

第二，你所舉的例子和其他人所舉的例子都一樣燕刻，大都是看到本業(yè)虧損最后只好關(guān)廠倒閉只泼，但是房地產(chǎn)仍然賺錢。這個(gè)我們就必須反思一下卵洗，靠投資房地產(chǎn)不務(wù)正業(yè)请唱，是不是造成企業(yè)虧損最后終于倒閉的原因之一？究竟哪一個(gè)是因过蹂，那一個(gè)是果十绑？值得商榷。

第三榴啸，一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的企業(yè)孽惰，他的投資報(bào)酬率應(yīng)該比房地產(chǎn)還要好。那么把錢投資在房地產(chǎn)上面鸥印，從機(jī)會(huì)成本上面來(lái)看勋功，是否是對(duì)投資者資金的一種不當(dāng)運(yùn)用？

因此库说，靠著房地產(chǎn)賺錢狂鞋，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)層的一種投機(jī)作為，而產(chǎn)生的副作用潜的，就是削弱了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力骚揍，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，必受其害。

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